Wat zijn de gevolgen van de echtscheiding voor uw eigen woning

Wat gebeurt er met ons koophuis na de echtscheiding?

Uw koophuis is een belangrijk onderdeel van uw bestaan. U woont er niet alleen, maar u hebt er ook herinneringen. Het is een deel van uw leven. Tegelijkertijd is een koophuis ook gewoon een zaak die geld waard is. En de waarde ervan moet dus verdeeld worden als u gaat scheiden.

Verdeling van de eigen woning als u in gemeenschap van goederen bent getrouwd

Bent u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan is het verdelen van de waarde eenvoudig: ieder krijgt de helft. Bij de verdeling van een koophuis kan er sprake zijn van over- of onderwaarde.

Uitkopen of verkopen?

Aangenomen dat u in gemeenschap van goederen getrouwd bent, moet de waarde van het huis verdeeld worden. Het is natuurlijk mogelijk dat één van u in het huis blijft wonen. Maar dan moet diegene wel genoeg geld hebben om zelf de hypotheek op te brengen. Daar komt nog bij dat de vertrekkende partner recht heeft op de helft van de overwaarde. Is dat geld er niet? Dan moet u het huis verkopen en de waarde, de winst en de schulden ervan verdelen.

U houdt de woning aan in verband met onderwaarde van de woning

In het geval van een restschuld kan worden besloten om de woning onverdeeld in de boedel te laten, dit is zonder problemen mogelijk. U blijft echter wel beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld en het heeft fiscale gevolgen voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

Wat zijn de gevolgen van het niet verdelen van de woning voor hypotheekrente aftrek

Voorbeeld: de woning blijft gezamenlijk eigendom, de man vertrekt

Het fiscaal partnerschap duurt voort totdat u gescheiden bent, of totdat het echtscheidingsverzoek is ingediend bij de rechtbank en u niet meer samen woont. Vanaf het moment dat u afzonderlijk gaat wonen en bijvoorbeeld de man niet meer in de echtelijke woning woont, vervalt de mogelijkheid om de hypotheekrente voor zijn eigenaarsgedeelte af te trekken. De woning en de hypotheekschuld voor die woning verschuiven naar de forfaitaire rendementsheffing van box 3.

Op basis van de overgangsbepaling van artikel 3.111 lid 4 Wet IB 2001 is het echter mogelijk dat de man nog twee jaar, te rekenen vanaf het moment dat hij de woning verlaten heeft, de rente fiscaal in aftrek brengt, mits de ex-partner de woning blijft bewonen. Als u de wettekst letterlijk uitlegt, kan voor de man alleen een aftrek worden aangevraagd over het percentage dat hij eigenaar is. De mogelijkheid van toerekening van de hypotheekrente is namelijk gebonden aan het ‘partner zijn’. Bij een gemeenschap van goederen geldt dus een percentage van 50%. In de praktijk lijkt de fiscus desondanks veelal 100% te accepteren.

Na twee jaar is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar voor de vertrekkende partner

De hypotheekrente blijft gedurende twee jaren na het verlaten van de woning aftrekbaar. Dit in gevallen waarbij dus de vrouw voorlopig in de woning blijft en de man er niet meer woont, maar wel alle kosten van de woning voor zijn rekening neemt. De Belastingdienst financiert daarmee uw echtscheiding.

Let op! Het is raadzaam dit met de fiscus af te stemmen en dit bovendien al te doen in een vroeg stadium van de scheidingsprocedure.

Gevolgen voor de achterblijvende partner als die de gehele hypotheekrente betaalt

Partijen blijven beiden voor de helft eigenaar van de eigen woning.

Stelling van de Belastingdienst:

Partijen moeten ieder de helft van de hypotheekrente betalen en hebben ieder de fiscale bijtelling van het eigen woningforfait. Dit betekent dat de achterblijvende partner maar de helft van de hypotheekrente kan aftrekken.

De Oplossing

Partijen kunnen een regeling aanvragen bij de Belastingdienst waarin ze verzoeken om de door de achterblijvende partij betaalde hypotheekrente aan te mogen merken als zijnde betaalde alimentatie aan de vertrokken partij.

Hierdoor is er toch een totale aftrek van de betaalde ‘hypotheekrente’ gedurende 2 jaar na inschrijving van de echtscheiding of vertrek van de ex-partner uit de echtelijke woning.

Overdrachtsbelasting en huwelijkse voorwaarden

De overheid heft belasting over sommige transacties. Denk hierbij o.a. aan de situatie dat één van u beiden de woning overneemt na de echtscheiding. Dit kan belast worden met 2% van de waarde van de overdracht. Als uw woning bijvoorbeeld € 300.000,- waard is, kan dit u maar liefst tot € 6.000,- aan belasting gaan kosten.

Een woning kan eigendom van één partner, of van u beiden zijn. Is de man eigenaar en de vrouw neemt de woning over, dan moet zij 2 procent overdrachtsbelasting betalen.

Kan deze heffing voorkomen worden?

Vóór inschrijving in het echtscheidingsregister moet u door een notariële wijziging  de huwelijkse voorwaarden zo laten regelen, dat de woning valt binnen een gemeenschap van goederen. Dat gezamenlijke eigendom wordt vervolgens zo verdeeld dat de vrouw het huis krijgt zonder deze 2% belasting. Deze regeling moet worden opgenomen in het echtscheidingsconvenant.

Wanneer géén overdrachtsbelasting?

Een overdracht is vrij van overdrachtsbelasting bij een eigendomsverhouding tussen de 40 en 60 procent. Op een huis van € 400.000,- scheelt dat € 8.000,-.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

De ex-partner die het huis niet krijgt of neemt, moet zorgen dat de bank de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld schrapt. De geldverstrekker dient schriftelijk te verklaren dat de ex-partner uit de hypotheekakte is geschrapt. De notaris kan daarna een royementsakte maken waarmee het Kadaster de hypothecaire registratie aanpast.